空间管理的核心层级

空间管理的核心层级

商业地产中，大型商业中心、综合体、写字楼、园区等通常只租不售，或者售后统一返租运营等运营模式。管理者通常需要对租金、物业费等费用进行管控，收费与空间面积要素相关，成本核算与资产原值、产权等相关。

运营者对于出租率、业态对比、不同区域每平方米平均租金等核心指标也需要基于空间进行计算。因此，空间管理是一切的基础。

1. 项目

商业地产独立的管控主体，是商业地产大数据分析的顶层架构。

主要关注项目的名称、地址、开业时间（投入使用时间）、开发商、土地使用权（土地使用权来源分为：划拨、出让、转让）、占地面积、集中租赁（产权）模式等要素。

按照商业地产项目的集中租赁（产权）模式划分：

• 零售产权整体租赁：三权分立（所有权、经营权、使用权分别属于小业主、专业公司、租户），房地产开发公司建成交付、售后返租，委托专业公司统一运营。
• 零售产权分零租赁：部分空间二权分立（所有权、经营权分散到小业主，使用权由小业主支配），房地产开发公司建成交付出售部分、由小业主自由经营，其余空间自持/售后返租/回迁集体产权等，产权结构较复杂，物业统一管理。
• 自持产权整体运营：二权分立（房地产开发公司拥有所有权、经营权，租户拥有使用权），房地产开发公司建成交付后自持运营，又分为出租物业和自持物业两种。根据《企业会计准则》的规定，出租的物业应纳入投资性房地产核算，尚未出租的及自营物业应纳入固定资产核算，财务部分后续再进行梳理。